확정일자 신청 방법 총정리: 전월세 보증금을 지키는 유일한 법적 보호 장치

확정일자 : 보증금 보호

전세나 월세 계약을 앞두고 계신가요? 그렇다면 지금 꼭 알아두셔야 할 게 하나 있습니다. 바로 보증금을 지키기 위한 확정일자와 전입신고입니다. 

많은 분들이 “전입신고만 하면 괜찮겠지”라고 생각하지만, 확정일자 없이 보증금은 법적으로 보호받을 수 없습니다.  그 결과, 우선변제권이 인정되지 않게 됩니다.

특히 전세자금대출을 받으시려는 분, 보증금 반환 보장 보험에 가입하려는 분에게 확정일자 신청은 선택이 아니라 필수 조건입니다.

이 글에서는 전세보증금 반환을 위한 우선변제권 확보 방법, 그리고 확정일자 신청 방법과 절차를 알아보도록 하겠습니다. 소중한 보증금, 지금부터 지킬 준비를 시작해 보세요.

 

 

▣ 확정일자란? + 전세자금대출·대출금리 영향

확정일자란, 세입자와 임대인 간 작성한 임대차계약서에 대해 관할 주민센터나 온라인(인터넷등기소)에서 '날짜'를 공식적으로 부여하는 절차입니다.

 

확정일자는 전세나 월세 보증금을 보호하기 위한 제도입니다. 즉, 주택임대차계약에서 세입자(임차인)가 계약 기간이 끝난 후에도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 법적으로 ‘우선변제권’을 확보해 주는 장치입니다. 

 

이 날짜는 법적으로 전세보증금에 대한 ‘우선변제권’을 부여하는 핵심 요소로 작용합니다. 

 

◐ 전세자금대출 승인에 ‘확정일자’는 필수 조건

전세자금대출을 받으려면, 확정일자를 받아서 내 보증금이 법적으로 보호된다는 걸 증명해야 합니다. 그래야 보증기관이 보증서를 발급해 주고, 그 보증서를 은행에 제출하면 대출이 나오는 구조죠.

 

※ 확정일자 = 전세보증보험 및 보증금 반환 보장 보험의 ‘보증 기준’

 

HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등의 전세보증보험은 보증서 발급 전 확정일자 부여 여부를 체크합니다. 왜냐하면 확정일자와 전입신고가 있어야만 세입자가 우선변제권을 가진 임차인으로 법적으로 보호받을 수 있기 때문입니다.  

 

즉, 확정일자 없이 보증금 반환 보장 보험 가입은 사실상 불가하며, 보증서 발급이 안 되면 전세자금대출 실행도 보류 또는 거절될 수 있습니다.

 

※ 확정일자 + 전입신고 = 대출 실행 요건

 

은행(국민은행, 하나은행, 농협 등)은 전세자금대출 실행 시

 

● 임대차계약서

● 보증기관의 보증서(→ 확정일자 필수)

● 전입신고 예정 또는 완료

 

이 세 가지를 모두 갖추었는지 확인한 뒤 전세자금대출 실행 여부를 최종 결정합니다. 특히 최근에는 DSR 규제로 인해 대출 심사가 더욱 까다로워졌기 때문에, 보증서 발급 요건 미충족은 곧 대출 불승인으로 이어질 수 있습니다.

 

▣ 확정일자 받는 방법 및 절차

◐ 온라인

1. 절차

● 인터넷등기소 접속

● 상단 "신청" 바에 마우스를 가져간 후 전자확정일자 신청서작성/제출 선택

● 임대차계약서 사본(PDF) 업로드

● 계약정보 입력 → 전자확인서 신청

● 신청 후 확정일자 전자확인서 출력 가능

※ 온라인 확정일자신청방법은 시간과 장소 제약 없이 24시간 신청이 가능하며, 수수료도 저렴한 장점이 있습니다.

 

2. 준비서류

● 임대차계약서 PDF 파일 (스캔하거나 사진을 PDF로 변환하여 첨부)

● 공동(공인)인증서

● 수수료 결제 방법 (600원)

 

3. 주의사항

● 계약서에 서명·날인 누락 시 부여 거절 가능

● 확정일자 전자확인서는 법적 효력 동일

● 전입신고는 별도로 정부24에서 처리해야 합니다.

 

 

◐ 오프라인

1. 준비물 & 체크리스트

● 임대차계약서 원본 + 계약금·월세 등 명시

● 신분증, 도장 또는 서명

전세대출 신청 예정이라면, 계약서에 임대인 동의가 필요합니다. 간혹, 임대인이 다른 금융기관에 담보 제공한 부동산인 경우, 세입자 전세대출 실행을 위해 임대인의 동의서 또는 서약서 제출이 필요할 수 있습니다.

 

 

※보증금반환보장보험 가입하려면 계약서 “전세 전입신고 확정일자 확인” 항목 필수입니다.

 

 

2. 확정일자 받는 방법

● 오프라인 – 집 근처 주민센터 방문 → “확정일자 부여 신청서” 작성

 

3. 전입신고 + 실시간 확인

확정일자 받은 당일, 곧바로 전입신고 (동사무소 또는 정부24 온라인)를 한 후 전입신고 확인서 출력해서 보관하는 것이 좋습니다.

 

전입신고는 실제 전입 전에 미리 신청할 수 있지만, 효력은 전입일 기준으로 발생합니다. 이 단계를 빠뜨리면 ‘우선변제권’ 자동 부여가 안 될 수 있습니다. 

 

 

▣ 대출 없이 전세 계약할 때 주의 필요

전세자금대출을 받을 경우에는 은행이나 보증기관(HUG, SGI 등)에서 “확정일자 받으셔야 합니다”, “전입신고 하셔야 보증금 보호됩니다” 등의 안내를 해주기 때문에 실수할 가능성이 거의 없습니다.

하지만 대출 없이 자비로 전세를 계약하는 경우, 별도의 안내를 받지 않기 때문에 확정일자나 전입신고를 생략하는 실수가 흔히 발생합니다. 

이러한 실수는 특히 사회 초년생이나 자취를 처음 시작하는 20~30대에서 자주 나타나며, “계약만 잘하면 되는 줄 알았다”는 인식 때문에 뒤늦게 문제를 인식하는 경우가 많습니다. 

 

하지만 확정일자와 전입신고는 단순 행정 절차가 아니라, 실제로 전세보증금을 법적으로 지켜주는 우선변제권의 필수 요건입니다. 이 두 가지를 모두 갖추지 않으면, 임대인이 집을 담보로 대출을 받아 경매로 넘어갔을 때 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 

따라서, 대출 여부와 무관하게 전세계약 직후에는 반드시 확정일자를 받고, 전입신고까지 완료해야 ‘내 돈’을 지킬 수 있다는 점을 꼭 명심해야 합니다. 

 

▣ 자동 확정일자 제도 (전월세 신고)

2021년 6월부터 시행된 전월세 신고제도에 따라 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 전월세 계약은
의무적으로 관할 주민센터나 온라인(부동산거래관리시스템)에서 신고해야 하며, 이 경우 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 

 

임대인 또는 임차인 중 한 명이 계약서를 첨부해 주민센터 방문 또는 온라인(부동산거래관리시스템)으로 신고 가능하고, 공동 신고로 간주됩니다. 미신고 시 최대 30만 원, 허위 신고 시 100만 원 이하 과태료가 부과됩니다. 

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전세계약은 수천만 원, 많게는 억 단위의 보증금을 보호하는 법적 행위입니다. 확정일자와 전입신고는 그 보증금을 지키기 위한 가장 기본적이면서도 강력한 무기죠. 

특히 요즘처럼 전세사기, 깡통전세, 대출 규제 등이 반복되는 불안정한 주택시장에서는, 이 두 가지 절차만 제대로 밟아도 대부분의 보증금 분쟁을 사전에 예방할 수 있습니다. 

전세자금대출이 없더라도, ‘확정일자 + 전입신고’는 필수입니다. 지금 계약서를 들여다보세요. 아직 확정일자를 안 받으셨다면, 오늘 바로 인터넷등기소나 동 주민센터에서 진행해 보세요.

‘몰라서 못 챙긴다’는 이유로 내 돈을 잃는 일이 없도록, 꼭 기억하세요.