10.15 부동산 대책, 확대되는 토지거래허가지역이란?

토지거래허가지역 확대

최근 정부가 발표한 10.15 부동산 대책 이후, 서울 전역과 경기 일부 지역이 토지거래허가지역으로 확대 지정되면서
부동산 시장이 큰 혼란을 겪고 있습니다. 

 

예전엔 “사고팔고, 신고하면 끝”이었는데, 이제는 “허가를 받아야 거래할 수 있는 지역”이 된 겁니다. 부동산 커뮤니티나 주변에서도 이런 이야기가 자주 들리죠. 

“우리 동네가 허가구역이라는데, 이게 뭐야?”, “조정지역이랑은 또 다른 건가?”, “허가구역이면 거래가 막히는 거야?”

 

이 포스팅에서는 ① 토지거래허가지역이 무엇인지, ② 조정지역과의 간단한 차이, ③ 토지거래허가제의 배경과 유불리한 점을 정리해서 알아보겠습니다. 

 

1. 토지거래허가지역이란?

토지거래허가지역은 부동산 거래 전에 ‘행정기관의 허가’를 받아야 하는 지역입니다. 즉, 단순히 매매계약서를 쓰는 것으로 거래가 끝나지 않고, 국토교통부나 시·도지사가 지정한 지역 안에서는 “이 토지는 왜 사고, 어떻게 쓸 건지”를 구청에 제출하고 허가를 받아야 거래가 유효합니다. 

 

이 제도는 투기적 거래로 인한 지가 급등과 시장 불안을 막기 위한 장치로, 1978년 처음 도입된 이후 지금까지도 부동산 과열 시기에 주로 사용됩니다. 

 

◐ 허가 대상 기준 (용도지역별 면적 초과 시)

용도지역	허가받아야 하는 토지 면적
주거지역	60㎡ 초과
상업·공업지역	150㎡ 초과
녹지지역	200㎡ 초과
비도시지역 (농지, 임야 등)	500~1,000㎡ 초과

이 기준을 초과하는 토지는 허가를 받아야만 거래 가능하고, 허가 없이 거래하면 계약이 무효가 되며 형사처벌(2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금)을 받을 수 있습니다. 또한 아파트라도 대지지분 면적이 60㎡를 넘으면 허가 대상이 될 수 있습니다. 

 

2. 조정지역과는 뭐가 다를까?

많은 분들이 조정대상지역과 헷갈리지만, 두 제도는 전혀 다릅니다.

구분	조정대상지역	토지거래허가지역
목적	세금·대출 규제 중심	거래 자체 제한
거래 방식	자유롭게 가능 (허가 불필요)	허가받아야 가능
규제 포인트	LTV, DTI, 양도세 중과	계약 전 허가·실거주 의무
초점	자금 흐름 관리	거래 행위 자체 제어

요약하자면, 조정지역은 “세금과 대출을 조이는 제도”이고, 토지거래허가지역은 “거래 자체를 막는 제도”입니다. 이렇게 보면, 토지거래허가지역은 모두 조정대상지역이 아닌가? 하는 질문이 생길 수 있습니다.

 

하지만, 두 제도는 전혀 다른 기준과 목적을 가지고 별도로 지정됩니다. 즉, 조정대상지역은 주택 중심의 금융·세제 규제, 토지거래허가구역은 토지 중심의 거래 제한 제도입니다. 그래서 법적 근거도 다르고, 지정 기준도 완전히 별개입니다. 

 

3. 10.15 부동산 대책 — 어디까지 확대됐을까?

이번 10.15 대책에서 정부는 투기수요 차단을 목표로 서울 전역과 경기 일부 지역(성남, 하남, 용인 등)을 토지거래허가지역으로 확대 지정했습니다.

 

그동안은 강남·송파 등 일부 고가지역 중심이었지만, 이번엔 서울 전체와 광역 생활권 주요 도시로 확산된 것이 핵심입니다. (서울 전체와 하남, 과천, 광명, 안양동안, 의왕, 수원장안, 수원팔달, 수원영통, 용인수지, 성남분당, 성남중앙, 성남수정)

 

허가대상은 '아파트 및 동일 단지 내 아파트가 한개 동 이상 포함된 연립/다세대 주택'입니다. 

 

◐ 확대 지정 주요 배경

① 최근 2025년 들어 서울·수도권 아파트값이 단기간 급등

② 개발호재 지역(GTX·신규 택지 등)을 중심으로 토지 매입 급증

③ 단기투기성 거래(법인·전세 끼고 매입 등) 증가

 

이에 따라 정부는 “투기 방지를 위한 선제적 조치”로 토지거래허가구역을 크게 늘렸습니다.

 

4. 토지거래허가지역으로 지정되면 달라지는 점

토지거래허가지역으로 지정되면 가장 큰 변화는 ‘거래 방식’ 자체가 달라진다는 점입니다. 예전에는 매도자와 매수자가 단순히 계약을 체결하고 부동산거래신고를 하면 거래가 끝났지만, 허가구역으로 지정된 이후부터는 계약 전에 관할 행정기관의 허가를 먼저 받아야만 거래가 유효합니다. 

즉, ‘허가제’로 전환된다는 말은 거래가 단순한 개인 간 계약이 아니라 정부가 사전에 심사하고 승인하는 구조로 바뀐다는 뜻입니다. 이 과정에서 거래 절차와 속도, 그리고 거래 이후의 의무까지 모두 변합니다.

구분	지정 전	지정 후
거래절차	계약 → 신고	허가신청 → 허가 후 계약
거래속도	즉시 가능	심사 기간(15일 내외) 발생
이용의무	없음	실거주 또는 사업용 의무 (2~4년)
거래위반 시	과태료	계약 무효, 형사처벌 가능
시장영향	자유로운 거래	거래량 감소, 매수심리 위축

 

이 표를 보면 알 수 있듯, 토지거래허가제가 적용되면 거래의 모든 단계가 행정절차 중심으로 바뀝니다.

과거에는 ‘계약서 작성 → 신고’로 바로 진행되던 거래가, 이제는 ‘허가신청 → 심사 → 허가 → 계약 체결’이라는 과정을 거치기 때문에 거래 속도는 느려지고, 매수자와 매도자 모두 신중해질 수밖에 없습니다.

또한 허가를 받았다고 끝이 아니라, 허가를 받을 때 제출한 이용계획서대로 실제 사용해야 하는 의무(2~4년)가 생깁니다. 예를 들어 실거주 목적으로 허가를 받았다면 실제로 거주해야 하고, 이를 이행하지 않으면 이행강제금 부과 또는 허가 취소 같은 제재를 받을 수 있습니다. 

결국, 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 “사고팔기 쉬운 시장”에서 “허가받아야 가능한 시장”으로 바뀌며, 이는 시장 전반의 거래량 감소와 매수심리 위축으로 이어집니다. 

 

◐ 토지거래허가지역 지정이 유리한 점 (실수요자 입장에서는 긍정적)

① 투기수요 차단 → 가격 안정화
허가 절차가 까다로워지면 단기투자가 어려워지고, 시장 전반의 가격 급등세가 완화됩니다.

 

② 실거주자 중심 시장 형성
허가신청 시 ‘실거주’나 ‘직접 이용 목적’이 아니면 승인받기 어렵기 때문에 투자보다 실수요자가 중심이 됩니다.

 

③ 장기적 시장 안정 기대감
투기성 거래가 줄어들면 실수요자의 거래 환경이 개선되고 부동산 시장의 신뢰도도 높아질 수 있습니다.

 

◐ 토지거래허가지역 지정이 불리한 점 (거래자 입장에서는 부담 증가)

① 거래 절차 복잡·시간 지연 & 대출비율 제한
허가신청서, 이용계획서, 자금조달계획서 등을 제출해야 하며 구청 심사를 거쳐야 거래가 가능합니다. 주택담보대출 비율(LTV)도 40%로 제한됩니다. 대출한도도 15억 이하 주택은 6억 원, 15~25억은 4억 원, 25억 초과 주택은 2억 원으로 차등 적용됩니다.

 

② 매수심리 위축·거래절벽
거래까지 최소 2주 이상 소요되기 때문에 매수자들이 기다리거나 포기하는 경우가 많습니다.

 

③ 이용의무 부담
허가받은 목적대로 2~4년간 사용해야 하며, 이를 어길 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

 

④ 시장 유동성 축소
거래가 줄어들면 매물은 늘지만 실거래는 줄어, 단기적으로 가격 하락 또는 정체 현상이 나타납니다.

 

◐ 토지거래허가지역 허가 후 거래를 포기하면?

① 허가를 받았지만 계약을 실제로 체결하지 않았다면 처벌 없음
② 허가 받은 내용은 그 거래 건에만 유효
③ 새로운 거래를 할 때는 다시 허가신청 필요
④ 허가만 받고 거래를 반복 취소하면 행정적으로 불이익 가능

 

즉, 허가받고 거래를 포기했다면 문제는 없지만, 그 허가는 소멸되고 다시 거래할 때는 새로 허가를 받아야 한다.” 이렇게 이해하시면 가장 정확합니다.

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토지거래허가지역으로 지정되면 거래의 흐름은 완전히 달라집니다. 계약보다 중요한 것이 바로 ‘허가’, 그리고 그 허가의 주체가 누구냐입니다. 

형식적으로는 매도자와 매수자가 함께 허가신청을 해야 합니다. 허가신청서에는 양측 모두의 인적사항과 서명·날인이 들어가야 하죠. 하지만 행정기관의 심사 초점은 매수자에게 맞춰집니다. 

왜냐하면 토지거래허가제의 목적은 ‘이 토지를 누가, 어떤 이유로, 어떻게 사용할 것인가’를 확인하는 것이기 때문입니다. 따라서 허가증은 매수자 명의로 발급되고, 거래 후에는 매수자에게만 이용의무(2~4년)가 부과됩니다.

즉, 허가 절차는 함께 진행하지만 허가의 실질적 책임은 매수자에게 있는 것입니다. 매도자는 거래 성립을 위한 협조자일 뿐, 이후의 이용 의무나 행정 책임은 지지 않습니다. 

결국 토지거래허가제는 “누가 그 땅을 사서, 어떤 목적으로 사용할 것인가”를 명확히 해야 하는 제도입니다.

이 제도를 단순한 규제가 아니라 ‘시장 안정을 위한 안전장치’로 이해한다면, 부동산 거래를 보다 투명하고 안정적으로 준비할 수 있습니다.